Analisa Saham ASRI | 25 Januari 2019

Sponsored Links:
ASRI: Still cautious

ASRI dimiliki oleh The Ning King Family dengan portofolio produk yang tersebar di Jakarta, Tangerang dan Bali. Marketing sales mencatatkan perbaikan di 2018 namun tekanan masih tinggi dimana per 9M18 marketing sales tercatat sebesar Rp3,6 triliun, 187,8% yoy, didorong oleh performa yang positif dari penjualan apartemen Lloyd serta penjualan tanah ke China Fortune Land Development (CFLD). Kami mengestimasikan mendatarnya marketing sales di 2019, ke level Rp4,3 triliun. ASRI menargetkan pendapatan berulang (recurring income) berkontribusi 20% terhadap total pendapatan (saat ini: 11,6%) dimana pendapatan ini dapat menjadi buffer dari perlambatan segmen residential kedepannya. Re-initiation HOLD dengan target harga Rp370 (implied 81% discount to NAV), +8,2% potensi upside, disebabkan oleh: (1) kenaikan tingkat suku bunga serta antisipasi investor di tahun politik yang akan menghambat investasi di segmen properti (2) minimnya launching di 2019 yang akan menekan marketing sales serta (3) tingginya tingkat hutang dibandingkan peers.

Product-mix berfokus di Jakarta & Bali. ASRI dimiliki oleh The Ning King Family melalui 2 perusahaan yaitu: Tangerang Fajar Industrial Estate (25,2%), Manunggal Prime Development (21,3%), dengan portofolio produk yang tersebar: Jakarta (The Tower & Wisma Argo Manunggal), Tangerang (Alam Sutera & Suvarna Sutera) serta Bali (GWK). Produk menargetkan segmen menengah, seperti misalnya: Alam Sutera (mulai dari 2,5 miliar), Paddington Heights (mulai dari 1,5 miliar), Pasar Kemis (mulai dari 1,2 miliar).

Marketing sales mencatatkan perbaikan di 2018 namun tekanan masih tinggi. Marketing sales di 9M18 tercatat sebesar Rp3,6 triliun, +187,8% yoy, didorong kontribusi yang kuat dari segmen apartment karena positifnya performa Lloyd (marketing sales per 9M18 ~Rp800 miliar) serta penjualan tanah ke CFLD, dimana ASRI melakukan MoU untuk menjual tanah seluas 500ha untuk 5 tahun dari tahun 2017. Selain itu, kenaikan marketing sales juga didorong oleh pembangunan ruas jalan tol seperti Kunciran – Serpong (2019) serta Kunciran – Soekarno Hatta (2021) yang akan meningkatkan akses ke Alam Sutera. Meskipun pertumbuhan marketing sales mengalami perbaikan di 9M18, namun kami mengestimasikan flatnya marketing sales di 2019, sebesar Rp4,3 triliun, didorong oleh: (1) minimnya launching produk (2) ketidakpastian yang tinggi karena pemilihan umum serta (3) kenaikan tingkat suku bunga mortgage yang berkontribusi 45% terhadap payment profile di 9M18.

Recurring income akan menjadi buffer perlambatan residential. ASRI menargetkan pendapatan berulang (recurring income) berkontribusi 20% terhadap total pendapatan (saat ini: 11,6%), didorong oleh segmen rent & other hospitality (Rp226 miliar, kontribusi 7,1% ke total pendapatan) serta town management (Rp75 miliar, 2,3% ke total pendapatan). Kami melihat tren kenaikan recurring income ini akan positif dan dapat menjadi buffer dari perlambatan segmen residential kedepannya.

Pelemahan USD akan berdampak positif. Tren kenaikan belanja modal di 2015-2018 mengakibatkan net gearing mengalami kenaikan, di level 0,81% (peers: 45%) selain itu patut diketahui bahwa interest bearing liabilities sebesar Rp8,0 triliun, didominasi oleh USD debt (88%) sehingga pelemahan USD akan berdampak positif terhadap performa ASRI. Patut diketahui, bahwa di 9M18, kerugian dari selisih kurs tercatat sebesar Rp516,6 miliar (16,1% dari pendapatan).

Re-initiation HOLD dengan target harga Rp370. (implied 81% discount to NAV), +8,2% potensi upside, disebabkan oleh: (1) kenaikan tingkat suku bunga serta antisipasi investor di tahun politik yang akan menghambat investasi di segmen properti (2) minimnya launching di 2019 yang akan menekan marketing sales serta (3) tingginya tingkat hutang dibandingkan peers. Upside risk, untuk rekomendasi kami adalah penguatan Rupiah dibanding estimasi kami.

Best Regards
Panin Sekuritas


Komentar